[中房研协]户籍改革加速楼市分化
4月8日，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，在这份城市建设的年度重要文件中，“放宽落户”、“城市群”、“都市圈”、“收缩型城市”等焦点词汇引发公众热议，甚至引起资本市场相关行业的波动。舆论认为这是二次城市化的开启，又是对当下真实城市化进程的制度确认。该政策对未来城市间的人口分布与引导，也引发了一些人对房地产市场波动的担心，比如政策对房地产是利好还是利空？未来如何影响房地产市场？本期热点聚焦作深入分析。
各方观点
绿地集团董事长张玉良认为，城市群的推进将打破原有一二三线城市传统视角，受此影响，房地产市场成交回升不会一蹴而就。由于政策效应具有滞后性，更具有活力的城市群市场全年前低后高，下半年好于上半年，将是大概率事件。另外，房地产行业中长期继续保持发展态势，并不意味着市场将无限扩张、单边上涨，相反未来的市场将出现结构分化的局面。特别是，城市群将对我国房地产行业产生深刻影响，将重新定义房地产的潜力市场。
保利发展发布《房地产行业白皮书》认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。二次城市化进程中的房地产，必然与此前不同。增量市场规模见顶，房企必须挖掘存量，转型运营，开发＋运营并进。
发改委城市和小城镇改革发展中心冯奎认为，从长期来看，允许人口完全自由流动是方向，但事实上中国在户籍上一直采取的是渐进式政策。户籍制度改革是一个趋势性政策，会引导人们更加理性地看待城镇里的住房消费行为。有的人会买房，有的人会租房，有的人还会先租后买。随着各类政策包括集体土地建设租赁房政策的实施，住房供给的压力会降低。
中泰证券研究所认为，《2019年新型城镇化建设重点任务》可以解读为一二线及部分三线城市限购政策的放宽，这一调整扩大了重点城市满足购房资格人群数量，推动潜在购房需求释放。我们认为在放宽落户刺激下，结合当前一二线城市市场部分回暖的现状，核心城市的房地产市场韧性将进一步巩固。
中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，人口将进一步向三大城市群内部核心城市流动，呈现“以人带量”的特征。但“以人带量”在不同城市之间也存在较大差异：对于重庆、成都、武汉等城市来说，人口增量带动作用相对较大；而一线城市的人口增量带动作用相对较小，需求没有充分转化。另外，当前城市建成区扩张过快、人口密度提升空间仍较大，未来城区三大开发主题将是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建设用地高质量发展。
恒大经济研究院院长任泽平认为，城市“抢人”将促进中国人口向大城市及大都市区集聚进程，在实践中确立大都市圈战略，提升效率、推进服务业发展。当前“抢人”结果符合长期人口向大都市圈和区域中心城市流入的基本趋势。人口集聚通过规模效应、学习效应、溢出效应等，可以节省成本、提高劳动生产率，助力创新驱动。此外，“抢人”一定程度削弱房地产调控效果。部分城市对新入户人员无缴纳社保的要求，导致部分投机需求通过入户方式达到购房目的，短期加剧房地产市场供需矛盾，推高房价。
中信建投证券认为，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著，都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升，这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑。
世联行研究认为，放宽落户条件，并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然，二线省会城市是人口流入的主要城市，房子需求会因此大增，房价会有上涨的动力，相反的是，缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。
深圳综合开发研究院研究中心主任宋丁认为，“收缩型城市”是世界城市化发展的规律。在城市化发展后期，会出现小的、偏的、经济技术弱的城市，人口大面积流出的现象，而收缩型城市的房地产市场也会萎缩，未来房价可能出现比较大的下跌。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，新型城镇化将告别长期以来以房地产市场和土地财政为主导的城镇化模式，对于实现高质量经济发展模式具有重大意义。
中房分析
放宽落户条件，并不必然导致市场回暖
发改委发文提出大城市要全面放开放宽落户条件，有利于人口导入，提升购房需求，带来了房地产市场的上涨预期，一些评论认为此次政策意味着楼市调控结束，冰冻楼市将重新火热，房地产行业又将进入到大发展的新时代。事实上，这种看法高估了户籍制度改革对房地产的影响。首先，目前楼市政策“稳”字当头，不会允许市场出现过热现象，在近期上涨预期上升的环境下，4月中央政治局会议再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，住建部亦对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，这都进一步佐证了楼市调控的基调没有变，政策面上不允许房价过高，只会加强“稳地价、稳房价、稳预期“的引导。其次，房价和城镇化率是相互制约的，一旦房价过高，反而增加了进城人口的落户成本，从而抑制城镇化率的提升。因此，在推进城镇化的过程中，要谨慎处理好房地产的发展节奏，尤其是要防止房价过快增长。再次，户籍制度改革是重大改革，且范围广，不是个别城市的福利，城市间的竞争在所难免，人口竞争压力下，市场即便有波动，也是结构性的，不会出现全局性的市场回暖。房地产市场已经进入了后开发时代，这是人口规模，市场规模达到一定阶段后的必然产物。
部分二线及强三线城市市场将更具发展潜力
城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，还是整体规模的扩大，都会给房地产市场带来新的需求，而放开落户的政策，更多是人口的结构性调整，区域分化将更加明显。具体来看，部分二线及强三线城市成为人们落户的重要方向，因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。在超大特大城市人口规模有一定控制目标的背景下，市场自由配置资源，农村人口和竞争力较弱的中小城市人口会倾向流入高收入高效率的地域，综合竞争力高的二三线城市可能会更受益。另外，因城市限制类调控政策到期而释放的购房需求不断增加，以及宏观环境转好和新一轮政策微调意在稳而非压，部分二线及强三线楼市回暖可以预期，这些城市的未来房地产市场将更具发展潜力。
“收缩型城市”批量涌现，整体上平衡楼市量价
此次政策在明确大城市全面放开落户限制的同时，首次公开提及“收缩型城市”。当大城市户籍不再成为障碍时，中小城市面临的人口争夺战更加激烈，城市收缩会呈现加剧态势。这种背景下，人口流失、产业衰退、城市空间不断闲置的城市未来发展将会受到诸多限制。土地指标和财政补贴必然要随之减少，人少而房多，大量房子只能空置，新增动力未明，房价自然难以维持，这也将成为拖累全国增速增长、整体市场的走暖不可持续的主要原因。
总结：当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，伴随着户籍全面放开，人口的结构性自由调整，资源高度集中，城市的扩张和萎缩同在，城市分化不可避免，房价也将呈现两极分化，其中收缩性城市的房价下探可在一定程度上对冲以超大特大城市为核心的都市圈房价上涨，叠加房地产长效机制的加快构建、“一城一策”的推行，房地产市场也会进入总量平衡、总体价格趋稳、区域分化的新发展阶段。